In het meerjarenonderhoudsplan van de meeste VvE’s en vastgoedeigenaren staan het dak, de gevel en de installaties netjes ingepland. De brandwerende voorzieningen ontbreken vaak. Coatings op staal, afdichtingen rond leidingen en brandwerende bekleding komen pas in beeld als een inspecteur of verzekeraar ernaar vraagt. Dan is er geen budget gereserveerd, moet er snel gehandeld worden en valt herstel duurder uit dan nodig.
In dit artikel leest u welke brandwerende voorzieningen in uw MJOP horen, waarom gepland onderhoud loont en hoe u brandpreventie stap voor stap opneemt.
Wat is een MJOP en waarom ontbreekt brandveiligheid er vaak in?
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning van het onderhoud aan een gebouw voor de komende jaren, met per onderdeel het moment en de geschatte kosten. Brandwerende voorzieningen vallen er vaak buiten, omdat ze verborgen zitten en specialistische kennis vragen.
De basis van een MJOP is meestal een conditiemeting volgens NEN 2767. Daarbij krijgt elk bouwdeel een score van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Op basis van die scores plant u wanneer onderhoud of vervanging nodig is.
Brandwerende voorzieningen zijn bij een standaard conditiemeting lang niet altijd inbegrepen. Ze zitten boven systeemplafonds, in schachten en achter bekleding, waar een algemene inspecteur niet komt. Ook is aan een doorvoering of coating niet te zien of die nog aan de eisen voldoet zonder kennis van het toegepaste systeem. Het gevolg: het MJOP lijkt compleet, maar een belangrijk deel van de veiligheid van uw gebouw staat er niet in.
Welke brandwerende voorzieningen horen in uw MJOP?
In uw MJOP horen zowel de passieve voorzieningen, die brand en rook tegenhouden, als de actieve installaties, die brand signaleren of bestrijden. Pas samen vormen ze de brandveiligheid van uw gebouw.
| Voorziening | Waar u op let | Moment in het MJOP |
|---|---|---|
| Brandwerende doorvoeringen en afdichtingen | Nieuwe kabels of leidingen door een brandscheiding, verwijderde of beschadigde afdichtingen | Na elke installatiewijziging en bij periodieke controle |
| Brandwerende coating op staal | Beschadiging door aanrijding of werkzaamheden, vocht, overschilderen met gewone verf | Periodieke controle; herstel bij schade |
| Brandwerende bekleding en platen | Gaten, gedemonteerde delen, beschadigde naden Periodieke controle en na elke verbouwing | Periodieke controle en na elke verbouwing |
| Brandwerende wanden, plafonds en schachten | Openingen door installateurs, verwijderde plafondplaten | Bij verbouwingen en vervanging van installaties |
| Brandwerende deuren | Dranger, sluiting, vrije doorgang, beschadigingen | Periodieke controle; vervanging op einde levensduur |
| Brandmeld- en ontruimingsinstallatie | Werking, storingen, wijzigingen in indeling | Jaarlijks onderhoud volgens de geldende norm; vervanging op einde levensduur |
| Brandmeld- en ontruimingsinstallatie | Werking, accu’s, bereikbaarheid | Jaarlijks onderhoud; vervanging op einde levensduur |
De actieve installaties staan vaak al in het MJOP, omdat er een onderhoudscontract voor loopt. De passieve voorzieningen ontbreken het vaakst, terwijl juist die na elke verbouwing ongemerkt achteruitgaan.
Waarom loont het om brandpreventie in te plannen?
Gepland onderhoud is goedkoper en voorspelbaarder dan herstel onder tijdsdruk. Bovendien kunt u aantonen dat u uw verantwoordelijkheid als eigenaar of gebruiker serieus neemt.
- Waardebehoud en overdracht
Bij verkoop, verhuur of een wisseling van beheerder ligt er een compleet dossier. - Geen verrassingen in de begroting
Herstel staat op tijd in de planning, in plaats van als onvoorziene post na een controle. - Combineren met ander werk
Gaat het systeemplafond open voor nieuwe installaties, dan controleert en herstelt u de brandwerende doorvoeringen in dezelfde ronde. Dat scheelt steigers, afscherming en overlast. - Sneller door controles
Brandweer, gemeente en verzekeraar vragen steeds vaker om aantoonbare brandveiligheid. Met een actueel overzicht heeft u dat direct paraat, en een periodieke brandveiligheidsinspectie houdt het actueel. - Uw zorgplicht aantoonbaar invullen
Een gebouw moet blijven voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het Bbl, ook jaren na oplevering. Een MJOP met brandpreventie laat zien dat u daar structureel aan werkt.
Hoe neemt u brandpreventie op in uw MJOP?
U begint met een inventarisatie van wat er in het gebouw zit en in welke staat. Daarna plant en begroot u het onderhoud, net als bij elk ander bouwdeel.
- Breng in kaart wat er is
Een brandscan laat zien welke brandscheidingen, doorvoeringen, coatings en bekleding er zijn en waar ze zitten. Bestaande tekeningen en het brandveiligheidsconcept vormen het startpunt. - Beoordeel de staat per voorziening
Leg per onderdeel vast of het nog voldoet, met foto en locatie. Zo ziet u direct waar herstel nodig is. - Bepaal levensduur en controlemomenten
Niet elke voorziening veroudert even snel. Doorvoeringen hangen vooral af van verbouwingen, brandwerende coatings van beschadiging en omgeving. - Begroot herstel en vervanging
Neem per jaar een post op voor controle en klein herstel, en reserveer voor grotere ingrepen. - Koppel aan geplande werkzaamheden
Staat er een renovatie of installatievervanging in het MJOP? Plan de brandwerende maatregelen in dezelfde periode. - Leg alles digitaal vast
Een digitaal logboek per voorziening maakt de staat op elk moment inzichtelijk, ook voor een volgende beheerder. - Actualiseer jaarlijks en na elke verbouwing
Elke installatiewijziging kan een brandscheiding doorbreken. Een korte controle na oplevering voorkomt dat gaten jarenlang onopgemerkt blijven.
Brandveiligheid in de VvE: wat betekent dit voor het reservefonds?
Voor VvE’s en eigenaren met meerdere complexen weegt een volledig MJOP extra zwaar, omdat de reservering er direct op is gebaseerd.
Een VvE moet jaarlijks reserveren op basis van een MJOP dat ten hoogste vijf jaar oud is, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Ontbreken de brandwerende voorzieningen in dat MJOP, dan ontbreekt ook het geld om ze te herstellen. Een onverwachte herstelopdracht leidt dan tot een extra bijdrage van alle eigenaren.
Beheert u meerdere complexen? Dan loont één werkwijze voor alle panden: dezelfde inventarisatie, hetzelfde logboek en één overzicht van wat er per complex speelt. Meer over onze aanpak leest u op de pagina’s over brandveiligheid in appartementencomplexen en brandveiligheid van huurwoningen.
Veelgestelde vragen
Is brandveiligheid een verplicht onderdeel van een MJOP?
De wet schrijft niet voor dat brandwerende voorzieningen apart in een MJOP staan. Wel moet uw gebouw blijven voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het Bbl. Een MJOP zonder brandpreventie geeft daardoor een te rooskleurig beeld van de kosten.
Hoe vaak moeten brandwerende voorzieningen gecontroleerd worden?
De wet schrijft niet voor dat brandwerende voorzieningen apart in een MJOP staan. Wel moet uw gebouw blijven voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het Bbl. Een MJOP zonder brandpreventie geeft daardoor een te rooskleurig beeld van de kosten.
Kan een bestaand MJOP worden aangevuld?
Ja. Na een inventarisatie van de brandwerende voorzieningen kunnen de onderhouds- en herstelposten worden toegevoegd aan uw bestaande plan, zonder dat het hele MJOP opnieuw hoeft.
Brandpreventie in uw MJOP laten opnemen
Den Dulk Brandwerend brengt de brandwerende voorzieningen in uw gebouw in kaart, beoordeelt hun staat en levert de posten aan voor uw MJOP. Alles wordt digitaal vastgelegd, zodat u bij elke controle direct kunt aantonen wat er is gedaan.
